La “due diligence” (diligencia debida) es un proceso de verificación de posibles contingencias y riesgos de un determinado activo o compañía en funcionamiento, una cautela esencial para que el inversor no vea frustradas sus expectativas de rentabilidad en su adquisición. No sólo eso, como sabemos por experiencia en Devesa & Calvo Abogados, a veces es el propio vendedor el que encarga previamente un informe de due diligence a profesionales con la finalidad de dar mayores garantías a los inversores de lo que se pretende transmitir, de que el activo en cuestión está “limpio”.
El alcance de un informe de due diligence puede ser tan amplio e intenso como se requiera y dependerá del tipo de activo/s a adquirir. Y así, puede abarcar la perspectiva legal, laboral, administrativa-contenciosa, fiscal y/o financiera. Llegados a este punto, ¿qué se verifica en una due diligence inmobiliaria?:
Concordancia entre la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad y la realidad física.
Titularidad catastral.
Estado de cargas y gravámenes de la finca en el Registro de la Propiedad (hipotecas, usufructos, servidumbres, anotaciones de embargo etc.)
Si la propiedad está libre de arrendatarios o ocupantes.
Coste fiscal de la operación, tomando como referencia el valor real de los bienes inmuebles a efectos de transmisión.
Acuerdos de la Comunidad de Propietarios o restricciones en sus Estatutos que puedan afectar al valor del inmueble.
Inexistencia de infracciones urbanísticas ni procedimientos sancionadores que puedan repercutir en la valoración del activo.
Posibles contingencias en materias de derechos administrativos especiales (posibles afecciones de Costas, Dominio Público Hidráulico, Carreteras etc.)
Así pues, las ventajas de la elaboración de un informe de due diligence inmobiliario por parte de expertos abogados, aporta al inversor las siguientes ventajas:
Seguridad jurídica en la operación, asegurándose de que no existen contingencias o riesgos que mermen considerablemente el valor del bien inmueble que va a comprar o bien de que efectivamente va a poder destinar la finca (v.gr un terreno) al uso al que tenía previsto en su plan de negocio.
Importantes ahorros derivados de posibles sanciones administrativas a futuro o de pleitos para hacer valer sus derechos por el inmueble adquirido frente a terceros.
Pérdidas de arras o señales pagadas en anticipo como consecuencia de no haber previsto determinados condicionantes antes de entregarlas (v.gr la concesión de un determinado permiso o licencia, necesario para la actividad a desarrollar). Por eso siempre es recomendable que la due diligence tenga lugar antes de la firma del contrato de arras (donde generalmente ya estamos avanzando el 10% del valor del bien).
Evita recargos y sanciones ante eventuales revisiones tributarias, con sus correspondientes, si la tributación aplicada a la adquisición de bien no ha sido la que correspondía.
Detección de contingencias que afectan al bien inmueble a adquirir, y que, aunque ya se descuenten del precio de compra por haber sido puestas de manifiesto, su propuesta de subsanación una vez adquirido el bien inmueble pueden revalorizar el mismo sustancialmente (v.gr. una infracción urbanística susceptible de ser legalizada ante la Administración correspondiente).
Para finalizar, es importante recalcar que además de contar con un buen informe de due diligence inmobiliaria realizado por profesionales con contrastada experiencia en este tipo de procesos, es fundamental configurar bien las garantías que se establezcan a la firma de la compra (cláusula de responsabilidades y garantías, avales, precios aplazados, depósitos de parte del precio que se van liberando según pasa el tiempo sin que se manifiesten contingencias, precios aplazados y otros tipos de negocios jurídicos de garantía usuales en la práctica mercantil).
David Devesa Rodríguez. Socio fundador-CEO de Devesa & Calvo Abogados.
Horacio-José Alonso Vidal. Doctor en Derecho, Socio de Devesa & Calvo Abogados.
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