¿Qué valor aporta una Due Diligence inmobiliaria al inversor?

¿Qué valor aporta una Due Diligence inmobiliaria al inversor?

La “due diligence” (diligencia debida) es un proceso de verificación de posibles contingencias y riesgos de un determinado activo o compañía en funcionamiento, una cautela esencial para que el inversor no vea frustradas sus expectativas de rentabilidad en su adquisición. No sólo eso, como sabemos por experiencia en Devesa & Calvo Abogados, a veces es el propio vendedor el que encarga previamente un informe de due diligence a profesionales con la finalidad de dar mayores garantías a los inversores de lo que se pretende transmitir, de que el activo en cuestión está “limpio”.

El alcance de un informe de due diligence puede ser tan amplio e intenso como se requiera y dependerá del tipo de activo/s a adquirir. Y así, puede abarcar la perspectiva legal, laboral, administrativa-contenciosa, fiscal y/o financiera.  Llegados a este punto, ¿qué se verifica en una due diligence inmobiliaria?:

  • Concordancia entre la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad y la realidad física.
  • Titularidad catastral.
  • Estado de cargas y gravámenes de la finca en el Registro de la Propiedad (hipotecas, usufructos, servidumbres, anotaciones de embargo etc.)
  • Si la propiedad está libre de arrendatarios o ocupantes.
  • Coste fiscal de la operación, tomando como referencia el valor real de los bienes inmuebles a efectos de transmisión.
  • Acuerdos de la Comunidad de Propietarios o restricciones en sus Estatutos que puedan afectar al valor del inmueble.
  • Inexistencia de infracciones urbanísticas ni procedimientos sancionadores que puedan repercutir en la valoración del activo.
  • Posibles contingencias en materias de derechos administrativos especiales (posibles afecciones de Costas, Dominio Público Hidráulico, Carreteras etc.)

Así pues, las ventajas de la elaboración de un informe de due diligence inmobiliario por parte de expertos abogados, aporta al inversor las siguientes ventajas:

  • Seguridad jurídica en la operación, asegurándose de que no existen contingencias o riesgos que mermen considerablemente el valor del bien inmueble que va a comprar o bien de que efectivamente va a poder destinar la finca (v.gr un terreno) al uso al que tenía previsto en su plan de negocio.
  • Importantes ahorros derivados de posibles sanciones administrativas a futuro o de pleitos para hacer valer sus derechos por el inmueble adquirido frente a terceros.
  • Pérdidas de arras o señales pagadas en anticipo como consecuencia de no haber previsto determinados condicionantes antes de entregarlas (v.gr la concesión de un determinado permiso o licencia, necesario para la actividad a desarrollar). Por eso siempre es recomendable que la due diligence tenga lugar antes de la firma del contrato de arras (donde generalmente ya estamos avanzando el 10% del valor del bien).
  • Evita recargos y sanciones ante eventuales revisiones tributarias, con sus correspondientes, si la tributación aplicada a la adquisición de bien no ha sido la que correspondía.
  • Detección de contingencias que afectan al bien inmueble a adquirir, y que, aunque ya se descuenten del precio de compra por haber sido puestas de manifiesto, su propuesta de subsanación una vez adquirido el bien inmueble pueden revalorizar el mismo sustancialmente (v.gr. una infracción urbanística susceptible de ser legalizada ante la Administración correspondiente)

Para finalizar, es importante recalcar que además de contar con un buen informe de due diligence inmobiliaria realizado por profesionales con contrastada experiencia en este tipo de procesos, es fundamental configurar bien las garantías que se establezcan a la firma de la compra (cláusula de responsabilidades y garantías, avales, precios aplazados, depósitos de parte del precio que se van liberando según pasa el tiempo sin que se manifiesten contingencias, precios aplazados y otros tipos de negocios jurídicos de garantía usuales en la práctica mercantil).

David Devesa Rodríguez. Socio fundador-CEO de Devesa & Calvo Abogados.

Horacio-José Alonso Vidal. Doctor en Derecho,  Socio de Devesa & Calvo Abogados.

M&D Management firma una alianza con Valmesa Sociedad de Tasaciones para la realización de tasaciones sobre los activos gestionados por M&D

M&D Management firma una alianza con Valmesa Sociedad de Tasaciones para la realización de tasaciones sobre los activos gestionados por M&D

El acuerdo suscrito entre M&D Management y Valmesa Sociedad de Tasaciones, empresa líder del sector de las valoraciones con 30 años de experiencia y más de 2.000.000 de valoraciones realizadas, supone una alianza estratégica con el fin de establecer una valoración del activo antes de aplicar la propuesta de valor que M&D Management desarrolla sobre los activos que gestiona y una posterior que permite al propietario o inversor conocer el valor hipotético de su activo después de la inversión realizada en tangibles e intangibles.

 

Para Héctor Domenech, Director Ejecutivo de M&D Management, «esta alianza permite tangibilar lo intangible, permite conocer el valor hipotético del Activo una vez logrados los objetivos planteado en el Modelo de Negocio desarrollado para el Activo en cuestión«

Por su parte, Fernando Reverte Sánchez, Consejero Delegado de Valmesa Sociedad de Tasaciones, considera que «poder colaborar con M&D Management supone un orgullo para Valmesa ya que contar con la confianza de expertos de su nivel nos obliga a seguir esforzándonos en dar el mejor servicio con la máxima calidad que les caracteriza«

Alianza entre M&D Management y Devesa & Calvo Abogados para la realización de Due Diligence Inmobiliarias

Alianza entre M&D Management y Devesa & Calvo Abogados para la realización de Due Diligence Inmobiliarias

El nuevo mapa inmobiliario que se está configurando en la Provincia de Alicante atrae a grandes fondos de inversión nacionales e internacionales y Socimis que han puesto el foco en la Provincia para incrementar su cartera de activos, este impulso generó una oportunidad de negocio aprovechada por M&D Management, Consultora Real Estate y Gestora de Activos Inmobiliarios que mediante el Desarrollo de Modelos de Negocio establece estrategias que dotan de valor dichos Activos.

Héctor Domenech, como máximo responsable de M&D Management considera que “hoy en día hay que pensar en edificios hechos para las personas, invertir en el modelo de negocio del Activo es hacerlo en la rentabilidad del mismo”.

Para David Devesa, Socio fundador y CEO de Devesa & Calvo Abogados, a colación del acuerdo entre su despacho y M&D Management, asegura que “los inversores han detectado en el sector inmobiliario una oportunidad de negocio y es ahí donde nuestra firma debe estar, en el asesoramiento a los clientes en su expansión de modelo de negocio. La inversión inmobiliaria exige contar con un asesoramiento especializado que dote de seguridad a las operaciones que realizan estos inversores, y para ello contamos en nuestro bufete con los primeros espadas en esta materia”.

Una doble alianza, por un lado comercial que impulsará la actividad de ambas partes y por otro lado técnica que dotará de seguridad y valor las inversiones gestionadas por la consultora.

En este sentido, tanto Héctor Donenech como Horacio Alonso, socio especialista en Derecho Inmobiliario y Urbanístico de Devesa & Calvo Abogados, responsable de dirigir el asesoramiento en la realización de Due Diligence, coinciden en la seguridad y garantías que ofrece a los inversores que un despacho externo sea quien realice la Due Diligence Inmobiliaria.