Alianza entre M&D Management y Devesa & Calvo Abogados para la realización de Due Diligence Inmobiliarias

Alianza entre M&D Management y Devesa & Calvo Abogados para la realización de Due Diligence Inmobiliarias

El nuevo mapa inmobiliario que se está configurando en la Provincia de Alicante atrae a grandes fondos de inversión nacionales e internacionales y Socimis que han puesto el foco en la Provincia para incrementar su cartera de activos, este impulso generó una oportunidad de negocio aprovechada por M&D Management, Consultora Real Estate y Gestora de Activos Inmobiliarios que mediante el Desarrollo de Modelos de Negocio establece estrategias que dotan de valor dichos Activos.

Héctor Domenech, como máximo responsable de M&D Management considera que “hoy en día hay que pensar en edificios hechos para las personas, invertir en el modelo de negocio del Activo es hacerlo en la rentabilidad del mismo”.

Para David Devesa, Socio fundador y CEO de Devesa & Calvo Abogados, a colación del acuerdo entre su despacho y M&D Management, asegura que “los inversores han detectado en el sector inmobiliario una oportunidad de negocio y es ahí donde nuestra firma debe estar, en el asesoramiento a los clientes en su expansión de modelo de negocio. La inversión inmobiliaria exige contar con un asesoramiento especializado que dote de seguridad a las operaciones que realizan estos inversores, y para ello contamos en nuestro bufete con los primeros espadas en esta materia”.

Una doble alianza, por un lado comercial que impulsará la actividad de ambas partes y por otro lado técnica que dotará de seguridad y valor las inversiones gestionadas por la consultora.

En este sentido, tanto Héctor Donenech como Horacio Alonso, socio especialista en Derecho Inmobiliario y Urbanístico de Devesa & Calvo Abogados, responsable de dirigir el asesoramiento en la realización de Due Diligence, coinciden en la seguridad y garantías que ofrece a los inversores que un despacho externo sea quien realice la Due Diligence Inmobiliaria.

 

 

Edificios sostenibles. Integrative Process (Proceso de Diseño Integrativo)

Edificios sostenibles. Integrative Process (Proceso de Diseño Integrativo)

Un edificio es una entidad con interrelaciones y sinergias entre todos sus elementos. Por ello, una visión integrada de todas las disciplinas permite detectar beneficios medioambientales cruzados. El Proceso Integrativo (Integrative process) promueve el desarrollo del análisis sobre la interrelación de sistemas en las fases iniciales de los proyectos que permitan crear proyectos de alta eficiencia y optimizar costes.

Comenzando en el pre-diseño y continuando a lo largo de las fases de diseño, identificamos y usamos las oportunidades para lograr sinergias entre las disciplinas y los sistemas de construcción utilizando los análisis para informar de los requisitos del proyecto del propietario (OPR), la base de diseño (BOD), los documentos de diseño y los documentos de construcción.

El Proceso Integrativo se inicia durante la fase de pre diseño y se desarrolla durante la fase de diseño:

  • Sistemas de Energía Relacionados (Energy-Related Systems):

    Desarrollamos una modelación energética preliminar tipo Simple Box* antes de la finalización del Diseño Esquematizado (Schematic Design). Evaluamos al menos dos posibles estrategias.

  • Desarrollo de una comparativa previa de consumos /aportaciones (Análisis Presupuestario “Budget Analysis”):

Exploramos cómo reducir el consumo de agua mediante un análisis preliminar del presupuesto del agua antes de completar el diseño esquemático que explora como reducir las cargas de agua potable en el edificio y lograr los objetivos de sostenibilidad relacionados. Evaluamos y estimamos las posibles fuentes no potables de suministro de agua y los volúmenes de demanda de agua del proyecto.

Para lograr implementar el Proceso de trabajo Integrativo en un proyecto se documenta cómo el análisis anterior informó las decisiones de construcción y diseño del sitio en los requisitos del proyecto del propietario (OPR) y en la base del diseño (BOD) del proyecto. Se analiza al menos una fuente de suministro de agua no potable en el sitio para reducir la carga sobre el suministro municipal o los sistemas de tratamiento de aguas residuales y demostramos cómo el análisis informó el diseño del proyecto.

Hasta aquí una breve descripción del Proceso de trabajo Integrativo en un proyecto. Si efectuáramos una comparativa detallada con un Proceso de trabajo convencional observaríamos que un Proceso de trabajo Integrativo no supone necesariamente un aumento de horas de trabajo o de costes en honorarios. Supone realizar más trabajo en las fases iniciales de los proyectos, pero permite reducir el trabajo necesario para rectificaciones o cambios en fases intermedias o finales. Permite localizar sobredimensionados de infraestructuras que provoquen sobrecostes innecesarios.

*Recoger información del entorno: sombreado, iluminación exterior, paisaje, paisajismo, lugares adyacentes, temperatura, humedad, viento, etc…

HOY DÍA INVERTIR EN EDIFICIOS PENSADOS PARA LAS PERSONAS ES HACERLO EN LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO

Edificios sostenibles. Water Efficiency (Eficiencia del agua)

Edificios sostenibles. Water Efficiency (Eficiencia del agua)

La sostenibilidad no es un tema de moda, es una realidad de la que debemos tomar conciencia todos en nuestros hábitos diarios pero para ello debemos pensar en edificios sostenibles.

En este Post vamos a dar unas estrategias para logar la Eficiencia del Agua (Water Efficiency).

Si bien podemos pensar que el agua es gratis y la tenemos en abundancia, el suministro de agua potable en nuestras viviendas es bastante costoso. Hay que juntar el agua, acondicionarla para hacerla potable, trasportarla hasta nuestros hogares y, después de haberla consumido, volver a trasportarla para su purificación y posterior reutilización. El coste de este proceso es alto y seguirá en aumento de manera estable, pues reflejará el creciente impacto económico y ecológico.

Las aguas residuales saturan las instalaciones de tratamiento, y el desbordamiento de agua no tratada puede contaminar ríos, lagos y mares.

¿Cuáles son las estrategias para implementar?

  • Reducción del uso de agua potable en el interior de los edificios.
  • Reducción del uso de agua potable en el exterior de los edificios.
  • Medición y evaluación del consumo del agua.
  • Reducción de agua potable para fines industriales y sistemas.

¿Cómo se puede minimizar el uso de agua potable en el interior?

  • Captar agua de lluvia: Mediante jardineras, sistemas de recogida de agua en los aledaños, etc. y utilizarla para riego, refrigeración, aseos, limpieza, etc.
  • Utilizar aguas grises: Es el agua de los urinarios y puede o bien purificarse o reutilizarse para riego, refrigeración, etc.
  • Usar artefactos sanitarios y grifería de alta eficiencia: Urinarios sin agua, artefactos y griferías con sensores de bajo consumo, etc.
  • Utilizar agua no potable para riego, refrigeración, aseos, limpieza, etc. Esta puede ser el agua recogida de la lluvia o las aguas grises.
  • Instalar contadores para realizar un seguimiento del consumo y detectar problemas como puedan ser fugas.

¿Cómo se puede minimizar el uso de agua potable en el exterior?

  • Eliminar césped y usar vegetación adaptada (clima y ubicación): xeriscaping. Sustituir vegetación que requiera mucha agua por plantas autóctonas, plantas adaptadas al lugar y al clima que requieran de menos cuidado.
  • No instalar sistema de irrigación permanente + selección de vegetación.
  • Paisajismo: crear zonas con plantas con mismo nivel de irrigación.
  • Sistema de riego eficiente.
  • Controladores basados en el clima: Mediante el estudio de las precipitaciones establecer el sistema de riego, aprovechando al máximo el agua de lluvia.
  • Uso de agua de lluvia.
  • Reciclar aguas grises.

¿Cómo se puede minimizar el uso de agua potable en los equipamientos industriales?

  • Seleccionar equipamiento de enfriamiento eficiente.
  • Utilizar agua de lluvia o agua gris reciclado en conjunto con los equipamientos.

Para alcanzar la máxima optimización de estas estrategias de sostenibilidad y lograr la Eficiencia del Agua (Water Efficiency) es recomendable realizar Medición y Evaluación de las dichas estrategias, para ello deberíamos instalar contadores y subcontadores de consumo:

  • Por espacios.
  • Por tipos de uso.
  • Por usuarios.

Así mismo podemos instalar sistemas informáticos de captación y procesado de información del consumo.

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Valoraciones de Activos Inmobiliarios en la ejecución de un Proyecto de Valor

Valoraciones de Activos Inmobiliarios en la ejecución de un Proyecto de Valor

A la hora de dotar de Valor Activos Inmobiliarios es importante que tengamos constancia del valor del Activo en su fase inicial, antes de ejecutar el proyecto; sin aplicar mejoras ni Modelo de Negocio, en este punto inicial llevaremos a cabo una Valoración Actual.

A la hora de aplicar un modelo de negocio sobre un Activo Inmobiliario, en la mayoría de los casos, procederíamos a realizar mejoras sobre dicho Activo, el CAPEX ya incrementa el valor de dicho Activo y además permite aplicar y desarrollar el Modelo de Negocio planteado. El Modelo de Negocio en cuestión es el que permite que el Activo tenga un desarrollo y genere rentabilidades óptimas para propietarios e inversores. Por consiguiente, existe un valor hipotético en base al Modelo de Negocio y su evolución. Hipotético porque se trata de un Business Plan con unos objetivos cualitativos y cuantitativos que mediante Estudios, Estrategias y Planes de Acción se alcanzaran en un periodo de tiempo determinado, será en ese instante cuando se considere ejecutado el Proyecto. Aquí presentamos una Valoración Hipótesis, la cual está planteada en base a la hipótesis de mejora establecida, sería el valor futuro del Activo una vez alcanzados los objetivos, está Valoración Hipótesis se lleva a cabo fundamentándose en la documentación del Modelo de Negocio aportada y contrastándose con datos de mercado en caso de detectar desviaciones relevantes sobre escenarios estándar. Esta Valoración Hipótesis permite a propietarios e inversores conocer el retorno de inversión o establecer un Exit por ejemplo.

Cuando el proyecto, en base a la realidad jurídica, fiscal y física del Activo y del Modelo de Negocio haya alcanzado los objetivos planteados, llevaremos a cabo una Valoración Final, la cual certificará el cumplimiento que se planteó sobre el Activo y su Modelo de Negocio y  el valor del Activo estipulado en la Valoración Hipótesis, por consiguiente, se da por terminado el ciclo de ejecución del Proyecto.

Para asegurar la veracidad, neutralidad y realidad de dichas valoraciones empleamos la Valoración RICS.

Las Valoraciones RICS o valoraciones redactadas según los parámetros establecidos por la Royal Institution of Chartered Surveyors, se realizan siguiendo las normativas internacionales IVS, y cuentan con el reconocimiento de inversores de todo el mundo, fondos y entidades financieras, considerada la mayor y más prestigiosa organización de profesionales del ámbito inmobiliario en el mundo. Las Valoraciones RICS son requeridas preferentemente en operaciones internacionales o corporativas, por su alto grado de reconocimiento. También son requeridas en la valoración de Activos Inmobiliarios que requieren un importante nivel de especialización.

HOY DÍA INVERTIR EN EDIFICIOS PENSADOS PARA LAS PERSONAS ES HACERLO EN LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO

Espacios con alma

Espacios con alma

Por todos es sabido que los hábitos son difíciles de cambiar, culturalmente estamos educados bajo un sentimiento de pertenencia, la pertenencia es estatus, es posesión, es riqueza. Esto poco a poco esto está cambiando; la crisis, los millennials, la globalidad, los precios elevados, la dificultad de acceso a financiación, la tecnología, el intercambio de conocimiento…  son factores que han provocado un cambio en los hábitos de consumo y por tanto en la forma de vender nuestros servicios, por ello debemos pensar en el consumidor, en su experiencia con nuestro producto o servicio. Lo tangible sin valor añadido, sin emoción, es insuficiente.

Necesitamos que el consumidor viva y sienta una experiencia con nuestro producto/servicio, debemos dotarlo de valor, darle alma.

Cuando logramos esto, viene el momento de hacerle llegar al consumidor nuestra oferta, hacerla atractiva para ellos y es ahí donde entra el nuevo concepto de consumo, el pago por uso. Pagar por lo que quiero y necesito en este instante, según mi necesidad actual, no estar pagando por un prolongado periodo de tiempo, hipotecarme por un servicio que hoy me sirve pero tal vez mañana no.

Todo esto no son modas pasajeras, son hábitos que van calando y poco a poco van implementándose en nuestra sociedad. El sector inmobiliario no está exento, la gente no quiere vivir o trabajar en un lugar por su amplitud, por sus acabados o por su decoración. Hoy en día se busca todo lo que ese lugar me aporta, sus zonas verdes, su sostenibilidad y concienciación con el medio ambiente, su accesibilidad, sus espacios saludables, la oferta de servicios que la rodea y que el espacio me permita sociabilizar, la filosofía que en él se respira, que el entorno impulse mi creatividad y productividad y me permita conciliar con mi vida personal. Estas experiencias para el usuario nos permitirán retener y captar talento, crear entornos saludables, en definitiva… entornos felices donde la gente quiera estar y quedarse.

HOY DÍA INVERTIR EN EDIFICIOS PENSADOS PARA LAS PERSONAS ES HACERLO EN LA RENTABILIDAD DEL NEGOCIO